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La famille s’agrandit ? Les bonnes questions à se poser avant un achat immobilier

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Mathilde de Robien - Publié le 24/03/19

L’Annonciation se fête aussi dans votre famille ? Même si vous n’attendez pas le Sauveur, un petit être prend de la place et une future naissance est bien souvent l’occasion de se poser la question d’acheter. François You, fondateur du cabinet de courtage Crédit Ciblé, fournit d’excellents repères pour déterminer quel est le bon moment pour se lancer dans une opération immobilière.

Une fois passé l’enthousiasme débordant provoqué par la visite de la maison de vos rêves — quelques mètres carrés supplémentaires pour les uns ou vieille bâtisse à retaper pour les autres —, vient le moment de se poser des questions pragmatiques, dignes d’une gestion en « bon père de famille », afin de déterminer le bien-fondé, ou l’éventuel risque, de l’achat d’un bien immobilier. Selon François You, banquier pour entreprises pendant 17 ans et fondateur de Crédit Ciblé, cabinet de courtage basé à Nantes, « si l’achat immobilier reste le premier gage de sécurité financière de la famille, il est indispensable de faire preuve de bon sens, de se poser les bonnes questions, de prendre le temps de discerner si le projet est sain, avant de se lancer ». Ensuite, on peut prier saint Joseph, père de la sainte Famille, pour trouver la perle rare !

Être conscient de l’engagement

La décision d’acheter un bien immobilier engage et inscrit la famille dans une vision à long terme. Ce présupposé est-il cohérent avec votre projet de vie ? Stabilité familiale, donc, mais aussi professionnelle. Dans le cas où vous souscrivez un prêt, une certaine régularité de revenus est exigée. François You rappelle qu’un achat immobilier entraîne des frais fixes (frais de notaire, frais d’agence, frais de dossier) pouvant aller jusqu’à 13% du montant du bien, et qui ne sont amortis qu’au bout des trois premières années. Par conséquent, il est inutile de se lancer dans un projet immobilier si c’est pour revendre avant trois ans : ce serait à perte.


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Déterminer un budget

Avant de prendre des rendez-vous pour des visites, assurez-vous de connaître le budget dont vous disposez. Déterminer ce budget passe par l’analyse de vos revenus stables. Lorsque vous empruntez, les banques prennent en compte vos revenus pour déterminer votre taux d’endettement. François You insiste sur l’importance de ces revenus, notamment lorsqu’ils sont complexes ou variables. En effet, les banques n’ont pas toutes la même politique. Certaines prendront en compte une prime exceptionnelle, ou des allocations de congé parental, tandis que d’autres ne considèreront que les revenus fixes et pérennes. Un courtier saura ainsi accompagner les emprunteurs et solliciter les établissements financiers selon leur situation personnelle.

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Emprunter en bon père de famille

Une fois le budget défini par rapport à vos revenus, reste le montage financier à mettre en place. Notre expert met en avant cinq points auxquels il faut prêter attention. Veillez (mais souvent les banques le font pour vous !) au taux d’endettement de 33%. En d’autres termes, et surtout si les revenus sont faibles, les mensualités de crédit ne doivent pas dépasser plus d’un tiers de l’ensemble de vos revenus. Il est important ensuite de calculer votre reste à vivre : combien vous reste-t-il par mois une fois les mensualités réglées ? Ce chiffre doit être comparé avec la composition familiale afin de juger au mieux l’aisance financière mensuelle : nombre d’enfants dans le foyer, sont-ils petits ou en études supérieures… François You recommande également de ne pas injecter toute son épargne dans un projet immobilier, mais de garder une réserve en cas de dépenses imprévues.

Autres éléments de discernement pour vous accompagner dans une gestion saine de votre projet : pouvez-vous, à tout moment, revendre votre bien et solder votre prêt ? On le sait, la valeur d’un bien immobilier n’est pas stable. Et le décalage se creuse d’autant plus lors d’un emprunt à 110% (où la banque finance non seulement le montant du bien, mais aussi les frais de notaire) : il peut arriver qu’on ne puisse pas rembourser la totalité du prêt malgré la revente du bien. Votre liberté est donc fortement réduite lors d’une mutation, d’une séparation ou d’un accident par exemple. Cette problématique fait également émerger LA condition pour faire de son investissement immobilier un gage de sécurité financière : la localisation du bien. « Un bien doit receler une possibilité de plus-value, a minima une possibilité de revente », souligne François You. Et cette possibilité dépend en grande partie de sa localisation. Et enfin, pour parer à ces malheureux cas de figure, demandez-vous si, en mettant votre bien en location, le loyer couvrirait votre mensualité de prêt ou pas. Autant de pistes pour réfléchir en amont, et finaliser un projet viable et pérenne.

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